Рынок жилья в 2020 году: тенденции и перспективы

rynokKyiv Новости

В течение 2019 года рынок недвижимости не испытал особого шока, а стоимость квадратных метров практически не изменилась. На него не повлияли прошедшие выборы, скачки валют или скандалы с разработчиками.

Спрос приходит в норму

На первичном рынке жилья в Киеве в настоящее время строится около 300 жилых комплексов, то есть около 50 тыс. квартир. За прошедший год было продано около 40% от их количества. Это около 20 тыс. квартир. Такие объемы продаж для Украины являются очень хорошим показателем состояния рынка жилой недвижимости. А тот факт, что застройщики продают построенные квадратные метры за два-три года, свидетельствует о том, что в Киеве нет перепроизводства и спрос на жилье после рецессии начал постепенно сравниваться с предложением.

Некоторое снижение спроса на недвижимость, которое мы наблюдалось в прошлом году, было связано с двумя факторами: первый – укрепление гривны по отношению к доллару, и, следовательно, некоторое удорожание квартир в долларовом выражении, Второе – президентские и парламентские выборы, когда инвесторы, в ожидании беспорядков и перемен, ждали. Теперь потребительский спрос возвращается к норме.

Нужен «город в городе»

Достаточное количество предложений, как в Киеве, так и в ближайшем пригороде, привело к тому, что покупатель может выбирать нечто большее, чем квартира. С каждым годом все большую популярность приобретают крупные объекты, так называемый формат «город в городе», включающий жилую и нежилую инфраструктуру (школы, детские сады, сервисные центры, поликлиники), также территориальные органы исполнительной власти, в задачу которых входит мониторинг благоустройства конкретного жилого комплекса.

Таким образом, даже те покупатели, которые ориентированы на экономичный сегмент, предпочтут ЖК типа «город в городе» в пригороде, а не единичные дома без инфраструктуры в Киеве.

Но все же движущей силой роста спроса на жилье являются его стоимость, высокие ставки по ипотечным кредитам и кредитам, отсутствие программ лояльности. Следовательно, только лояльные условия рассрочки могут стимулировать потребительский спрос на первичную недвижимость. Эксперты отмечают, что спрос на покупку квартир в 2020 году вырастет, если девелоперы увеличат беспроцентную рассрочку до 1–1,5 года и позволят отложить ее окончательное погашение до 40–42 месяцев.

Покупка как инвестиция

Цены на первичном рынке фактически достигли минимальной отметки в 2019 году, хотя стоимость для застройщика выросла примерно на 10% за год. При этом подорожания жилья, как и скачка покупательской активности не произошло.

Покупка готовых квартир в начале 2020 года будет выгодным, как и инвестирование в строящееся жилье.

«Объекты, которые сейчас можно купить за 1 долларов за м2 в ближайшее время, будут стоить в два раза дороже», отмечает эксперт.

Пригород в приоритете

Несмотря на то, что загородная недвижимость растет в цене, спрос на нее тоже растет.

«Если стоимость квартир в новостройках в отдаленных районах Киева в прошлом году упала примерно на 1,5%, то в пригородных ЖК на расстоянии 5–10 км от Киева, наоборот – увеличилась на 4%», — говорит Владислав Кононов, управляющий партнер компании AVM Development Group. По его словам эта тенденция сохранится в 2020 году.

Причиной такой переориентации спроса является плотная застройка центральной части Киева, которая из-за нехватки земли не позволяет возводить жилые дома с хорошей инфраструктурой, и именно на это обращают внимание инвесторы.

Кроме того, люди стали больше интересоваться дачами и землей. Практика 2019 года предполагает, что стоимость коттеджей и земельных участков для индивидуального строительства будет продолжать расти в 2020 году.

Многие покупатели будут рассматривать покупку недвижимости в этих сегментах как наиболее надежный способ инвестирования. И если в 2019 году около 30% всех потенциальных покупателей делового и элитного жилья в Киеве были готовы рассматривать коттедж в пригороде Киева как альтернативу покупке квартиры, тогда в 2020 году ожидается, что количество людей, готовых переехать в пригород в приватный дом превышает 40% всех потенциальных покупателей.

Преимуществом коттеджных поселков также является меньший риск для потенциальных инвесторов, поскольку строительство коттеджей с меньшей вероятностью нарушит время сдачи объекта в эксплуатацию. Снижение рисков при инвестировании в коттедж связано, прежде всего, с формой собственности на земельный участок, потому что, если здание сдано в аренду, то в коттеджном строительстве это частная собственность.

По мнению экспертов, строительство коттеджей идет в 1,5-2 раза быстрее, чем строительство многоквартирного дома. И это снижает стоимость квадратного метра. Инвестиция в строительство загородного дома по цене сопоставима с ценой двухкомнатной квартиры на окраине Киева.

Нужны законодательные инициативы

Скандал с «Укрбуд» всколыхнул рынок недвижимости и заставил потенциальных покупателей еще более внимательно подходить к выбору застройщика, чтобы за вложенные деньги получить свои квадратные метры в срок.

«На фоне политических и экономических явлений в Украине, долгостроев и так хватает, а в ближайшем будущем их число может вырасти еще на 10%, — считает Виктория Берещак, главный эксперт информационно-аналитического портала 3m2. – Поэтому, для того чтобы предупредить такие кризисные явления на первичном рынке жилья, необходимо принять закон о защите прав инвесторов покупателей жилья».

В первую очередь необходимо на законодательном уровне дать определение долгостроев (тех объектов, ввод в эксплуатацию которых затянулось более чем на один год) и предложить механизм предотвращения появления обманутых инвесторов. Сегодня таких механизмов, закрепленных на законодательном уровне, нет.

«Очень важно принять закон, в котором за инвесторами-покупателями жилья будет закреплен статус его владельцев. Это будут дополнительные права для обманутых инвесторов», — считает Виктория Берещак.

Пока законодательных изменений нет, люди боятся инвестировать деньги в жилье на этапе фундамента, новым застройщикам сложно выходить на рынок, из-за этого число недорогих вариантов домов на этапе фундамента будет сокращаться.

 

Недвижимость Украины: новости, обзор новостроек, полезные статьи