Правильное строительство промышленных зон помогает уменьшить маятниковые миграции

Статьи

Сегодня в большинстве городов Украины очень мало свободного места для строительства. Именно поэтому скандалы стали обычным явлением из-за строительства очередного высотного здания на месте парка или во дворе исторического здания.

Вместо того, чтобы восстанавливать архитектурные памятники, их намеренно приводят в плохое состояние, чтобы освободить место для новых зданий. Часто высотные здания растут прямо на площадях или в исторических комплексах, искажая архитектурные виды городов. Решение этой проблемы уже давно используется в других странах: реконструкция существующих промышленных зон в городах в новые городские комплексы – центры современной городской жизни.

renovation2

Откуда появились фабрики в центре города?

Любой, кто хочет изучить карту относительно большого украинского города, найдет очень интересную схему. В частности, в центральных районах Киева, таких как Шевченковский или Подольский, огромные территории заняты старыми ангарами и казармами. Когда-то на их месте появились фабрики, дающие десятки тысяч рабочих мест. Но сегодня производство либо вообще закрыто, либо производственные мощности используются лишь частично. Появление индустриальной зоны в уже роскошных районах объясняется историей развития мегаполиса.

Несколько сотен лет назад исторический центр Киева располагался на очень маленьком участке земли. В эпоху индустриализации Киев, как и другие украинские города, начал «расти» с поясами от заводов и фабрик. Но с развитием мегаполисов строительство продолжалось, и рядом с фабриками стали появляться новые районы. В результате сформировалось своеобразное строение города: его ядром является старый город, за которым следуют слои промышленных зон, после которых расползается город второй половины XX века.

В советское время индустриальная зона работала по прямому назначению, поэтому в их переводе в другие места особого смысла власть не видела. В современную эпоху потенциал промышленных зон также долгое время никто даже не пытался увидеть. В то время как в городах было достаточно свободного пространства между домами, а также большой запас старых малоэтажных зданий для сноса, застройщики серьезно не рассматривали возможность застройки промышленных зон.

Но свободное место в центре столицы почти закончились, и разстройщики все чаще ищут оазис в городских джунглях. Например, сегодня, даже по оценкам КГГА, из 7 тысяч гектаров промышленных зон столицы можно застроить 1,8 тысячи гектаров. Для сравнения, в европейских городах промышленные зоны обычно составляют не более 3-4% от общей столичной площади, тогда как в Киеве – около 9-10%. Для других украинских городов статистика будет аналогичной.

Исходя из формулы 40/40/20, когда 40% строительной площади отводится под жилую недвижимость, 40% — под офисы и чистое производство, а 20% — на социальную инфраструктуру, речь идет о почти 400 тысячах квартир и как минимум вдвое больше рабочих мест только в Киеве. Если говорить о всей стране, то здесь миллионы жилых, офисных и культурных помещений.

 

Ситуация в Украине

Теория в том, что в городе должны быть не старые руины, а ухоженные здания и инфраструктура, предложена американскими социологами Джеймсом Уилсоном и Джорджем Келлингом. Это называлось Теорией разбитых окон. Суть его в том, что пока человек не испортит окружающую среду, если все будет хорошо и чисто. Но когда кто-то начал – разбил первое окно в здании, другие легко присоединятся.

И дело не только в ухоженных украинских городах. Застройка промышленной зоны может решить несколько проблем мегаполисов. Во-первых, исторически сложившееся разделение на жилое простраство и рабочие места приводит к огромным миграционным процессам – утром люди идут на работу, создавая заторы в центре, и направляясь вечером домой, пробки тянутся уже от центра к жилым домам.

Правильное строительство промышленных зон поможет уменьшить маятниковые миграции. Новые пространства не могут быть созданы случайным образом, как в случае с современным городским планированием, а с использованием мирового опыта. Его суть заключается в том, что промышленная зона может стать местом, где люди живут и работают, развлекаются, ходят по магазинам.

Еще одной важной особенностью процесса переосмысления индустриальных зон является возможность дать им цель. Например, это могут быть центры для ИТ-фирм и исследовательских фирм. Тогда даже на относительно небольших участках земли будет иметь экономический смысл создавать инфраструктуру, необходимую для таких предприятий. И высокая концентрация технологических фирм играет свою роль именно в создании сетей и производительности компаний.

Промышленные пространства также могут быть прекрасными местами для различных культурных объектов. И здесь нельзя игнорировать почти классический пример и не вспомнить Лос-Анджелес с его знаменитой Великой стеной Лос-Анджелеса – композицией граффити, которая тянется более 840 м. Инициатива власти очень быстро дала свои плоды. Цена недвижимости в проблемной зоне у арт-объекта начала расти, а сама площадь постепенно стала резиденцией художников и представителей других творческих профессий.

Воплотить такие проекты в Украине вполне реально. Проще всего это сделать на территориях бывших промышленных зон. По крайней мере, это, безусловно, более перспективные проекты, чем запуск технопарков с нуля за городом или галереями молодых художников в его центральной части с с космическими ценами на аренду.

 

Проблемы и преимущества обновления промышленных зон для застройщика

Конечно, даже описывая все преимущества преобразования промышленных зон в объекты городской жизни ХХI века, не следует забывать о возможных недостатках. Они на самом деле довольно существенные.

Первый – это мотивация разработчика. Часто снос старых зданий или добавления новых элементов к существующим конструкциям стоит даже больше, чем строительство зданий с нуля.

Сюда же входит проблема собственности земельного участка. С точки зрения местных властей, бывшие промышленные зоны являются полем для манипуляций. Например, вы можете очень долго не менять назначение места. В этом случае инвестор просто не сможет построить на нем жилую недвижимость. Часто структура собственности на землю в промышленных зонах не совсем понятна. Частично он может принадлежать городу, министерствам или другим ведомствам. В этом случае отдельные объекты могут находиться в частной собственности. На время приватизации советских фабрик их покупали даром, а теперь никому они стали не нужны. Но когда в промышленной зоне начнется процесс строительства, вполне вероятно, что частные владельцы приусадебных участков вспомнят о своей собственности и попытаются заработать на ней снова. С точки зрения разработчика, это серьезный риск. Ведь даже разработка проекта реконструкции промышленной зоны и подготовки участка обойдется в несколько миллионов гривен.

Также в промышленных зонах нет школ, детских садов и больниц. В большинстве случаев широкие магистрали к ним не приводят; общественный транспорт не ездит. Поэтому решение о поселении на территории завода можно осуществить только при всесторонней помощи городских властей.

Например, даже если правительство не хочет построить социальную инфраструктуру за бюджетные деньги, она может принять это как подарок от застройщика. Но тогда финансирование этих объектов все равно ляжет на плечи городского бюджета. Также может понадобиться строительство новых дорог на въездах в промышленные зоны и на территории комплексов или модернизация и расширение существующих. Добавьте сюда необходимость запускать маршруты общественного транспорта, и вы получите огромный уровень работы, которую местная власть должна согласиться взять на себя.

Но, несмотря на все проблемы для разработчиков от использования бывших заводских площадей, они могут выиграть в этом деле. Во-первых, мы говорим о центральных районах с высокой потенциальной ценой за 1 м2 и одновременно относительно недорогой землей. Во-вторых, в промышленных зонах точно не будет проблем со связью. Чаще всего фабрикам нужно больше воды, электричества и газа, чем жилым домам, офисам или небольшим современным сооружениям.

 

От промышленной зоны к дому: мировые и украинские кейсы

В мире есть реальные примеры реинкарнации индустриальных зон. Взять, к примеру, венские газовые счетчики – в прошлом это были цистерны со сжиженным газом, которые появились в 1899 году и перестали быть нужными спустя 50 лет. В 1995 году было решено дать памятникам промышленного дизайна вторую жизнь. Для этого четыре здания были покрыты стеклянными куполами и образовали город в городе – со своими офисами, жилыми помещениями и развлекательными зонами.

В Гамбурге в 2003 году начали строить городскую территорию на территории порта Хафенсити. Большой проект должен быть завершен всего за 25 лет. На его территории будут расположены парки, зоны отдыха, галереи и музеи.

Еще один интересный случай – Район Лондона, который возник рядом с электростанцией Баттерси. В историческом здании планируется оставить офисы, рестораны, кафе, а также сделать квартиры для жильцов. Ряд объектов, в том числе футбольное поле, будут расти вокруг бывшей электростанции.

В украинской столице также есть случаи развития промышленных зон или отдельных зданий бывших заводских комплексов. Очевидно, что самым важным является довольно симпатичный жилой комплекс «Комфорт Таун», расположенный на месте киевского завода «Вулкан». Еще один интересный пример уже с нежилой недвижимостью – UNIT.city, которая по своей сути является попыткой сделать ИТ-центр украинского масштаба. Одной из первых открытых площадок UNIT.city стала школа обучения для молодых ИТ-специалистов – штатная база для компаний, которые станут резидентами центра. Все это происходит на территории бывшего столичного мотоциклетного завода, и в будущем UNIT.city будет расширяться. В других городах, включая Львов и Харьков, второе развитие промышленных зон только начинается, но старые производственные мощности уже используются для проведения культурных мероприятий.

С принятием долгосрочных программ городского развития и созданием механизмов сотрудничества между правительством и бизнесом можно без проблем использовать мировой опыт успешного развития территорий, на которых когда-то стояли заводы, превращая старые ангары и пустоши в современные культурные и деловые центры.

 

Недвижимость Украины: новости, обзор новостроек, полезные статьи