Покупка залоговой квартиры у банка

Покупка залоговой квартиры у банка: стоит ли рисковать?

Купить залоговое имущество у банка – неплохой шанс приобрести недвижимость по выгодной цене. Но, при заключении такой сделки покупатель не только выигрывает в стоимости, но и подвергается определенному риску.

Квартира, которая находится в залоге у банка, как правило, продается процентов на 20– 50 ниже, чем аналогичная на вторичном рынке жилья. Практически все банки имеют на официальных сайтах перечень залоговой недвижимости, которую продают - от однокомнатных «хрущевок» до роскошных частных особняков.

Покупка залоговой квартиры у банка

Продажа банком залогового имущества

Существует несколько способов реализации залоговой недвижимости: аукцион, добровольная продажа объекта должником (под банковским контролем) и продажа имущества, которое по решению суда перешло в право собственности банка.

Чаще всего объекты недвижимости продают через аукцион и цены, соответственно, устанавливают намного ниже, чем на вторичном рынке. При этом если недвижимость не продается на первичных торгах, то его стоимость могут снизить еще до 30%. Для принятия участия в аукционе сперва вносится регистрационный взнос, который составляет примерно пять процентов от выставленной цены объекта. В случае положительного результата (выигрыша аукциона) эти деньги будут вычтены с общей суммы стоимости недвижимости. В любых других случаях деньги будут возвращены участнику торгов на протяжении трех дней.

До аукциона юристы советуют детально изучить документацию на недвижимость и тщательно осмотреть ее. Ведь, покупаю квартиру по низкой цене, в дальнейшем можно столкнуться с целым рядом сложностей. Перед сделкой банк всегда предупреждает, что после аукциона, когда клиент расплатился за покупку, все дальнейшие спорные вопросы с предыдущими владельцами ложатся на плечи покупателя.

Для покупки на аукционе залогового имущества сначала нужно проверить и уточнить некоторые детали:

  • осмотреть выбранный объект;
  • ознакомиться с решениями суда и проверить, не подавалась ли апелляция;
  • выяснить, кто проживает на данном этапе в квартире или доме;
  • поинтересоваться у собственников поставлены ли они в известность, что их недвижимость продается и ознакомлены ли они с его оценочной стоимостью;
  • проверить объявления об аукционе, которые должны быть напечатаны минимум двумя местными изданиями;
  • уточнить, соблюдены ли все правила по подготовке и проведению аукциона с юридической точки зрения;
  • наложены или нет какие-либо аресты на выбранную недвижимость.

Только после выяснения всех нюансов можно оплачивать гарантийный взнос участника аукциона. Регистрация проходит не позже трехдневного строка до начала торгов. Для подачи заявки понадобится паспорт и оригинальная справка о присвоении ИНН.

В случае победы на аукционе, на протяжении трех суток, необходимо получить на руки заверенную копию протокола проведенного аукциона, оплатить оставшуюся суму на протяжении десяти дней, нотариально оформить свидетельство о праве собственности, подать заявку на регистрацию объекта недвижимости в БТИ.

Но, эта процедура кажется легкой только на первый взгляд. Оформление документов после покупки на аукционе может длиться несколько месяцев. И то, это при условии, что на объект недвижимости не открыто никаких других судебных исков.

Как показывает практика, выселение прежних владельцев и переоформление документов это небольшие трудности, по сравнению с теми, когда в суде начинают оспаривать результат аукциона. Там, где заемщиком выступает юридическая фирма, то есть вероятность в 99% случаев, что торги будут обжаловаться. Физические лица, которые имеют возможность нанять адвоката, тоже зачастую оспаривают не только результаты торгов, но и подготовку к ним.

Если должнику удастся выиграть суд и вернет себе проданное имущество, то покупателю деньги могут возвращать очень долго. Поэтому, в целях безопасности стоит нанять грамотного юриста, который мог бы контролировать процесс на всех этапах.

Естественно, аукцион – рискованный процесс, но при правильном подходе можно получить хорошую недвижимость по отличной цене. Главное в этом деле иметь качественную правовую поддержку.

Покупка залоговой квартиры у банка

Покупка недвижимости у должника банка

Имущество, которое продается по добровольному желанию должника, будет стоить на порядок дороже, чем на аукционных торгах. Ведь в этом случае и банк и заемщик стремятся продать объект как можно выгодней, поэтому цена не особо отличается от рыночной. Но и риски для покупателя практически такие же, как и при оформлении обычной купли недвижимости.

Несмотря на то, что заемщик добровольно соглашается выставить имущество на продажу, бывают такие случаи, когда он подает иск в суд относительно заниженной стоимости объекта.

При приобретении недвижимости у должника от банка в виде бонуса можно получить кредит на недостающую сумму. Правда, программа докредитования осуществляется лишь в том случае, если имущество приобретено при добровольной продаже заемщика. Квартиру, приобретенную на аукционных торгах, банк не станет кредитовать.

Еще одним способом покупки залогового имущества является переоформление долговых обязательств заемщика, то есть покупатель переоформляет чужую ипотеку на себя. На сегодняшний день этот вариант наименее выгодный. Поскольку несколько лет назад цены на объекты недвижимости были на порядок выше, то и остаток задолженности может значительно превышать нынешнюю стоимость имущества.

Самой большой выгодой в этом случае может быть низкая процентная ставка по оплате кредита.

Залоговое имущество можно найти на сайтах банковских учреждений. Там, как правило, указано, какая недвижимость продается добровольно, а какая в принудительном порядке, через аукцион. На аукционные объекты цена будет всегда ниже, чем в случае добровольного согласия заемщика на продажу.

С первого ноября украинцы не смогут вступить в наследство или составить договор о дарении

Безопасный вариант приобретения залогового имущества

Меньше всего покупатель рискует, когда покупает недвижимость, которая уже является собственностью банка. Ведь при такой покупке вероятность того, что банк будет оспаривать сделку, равна нулю. Естественно, цена такого объекта максимально приближенная к рыночной, но зато есть большая вероятность получить кредит до 20 лет. Перед оформлением договора стоит уточнить наличие и размеры всех комиссий, которые может выставить банк.

Для покупки залогового имущества в должника или банка необходимо:

  • осмотреть объект;
  • проверить, чтобы все члены семьи дали согласие на продажу имущества (при покупке у заемщика);
  • узнать прописаны ли малолетние дети в квартире, поскольку выписать их может быть проблематично;
  • встретиться с агентом банка и написать заявление с указанным объектом недвижимости и цены продажи;
  • подписать договор купли-продажи;
  • оформить у нотариуса свидетельство на право собственности;
  • обратиться в БТИ для регистрации свидетельства на право собственности.

Покупка залоговой квартиры у банка это всегда риск, минимизировать который можно только тщательно изучив все обстоятельства продажи и полную документацию по выбранному объекту. Плюсом является тот факт, что можно приобрести недвижимость на порядок дешевле, чем на рынке. Но, стоит обратить внимание, если цена залогового имущества очень низкая, и ее снижение необоснованное на первый взгляд, то стоимость может быть обусловлена значительными недостатками недвижимости.