Home Новости Министерство регионального развития собирается достраивать долгострои Киева

Министерство регионального развития собирается достраивать долгострои Киева

titul

Пока высшие должностные лица искали способ сэкономить инвестиции 13 тыс. вкладчиков «УкрБуда», Министерство регионального развития решило систематически подойти к проблеме всех незавершенных объектов.

dostroy2

16 декабря на сайте Министерства был опубликован проект закона «Об особенностях решения проблемных объектов жилищного строительства». Документ предлагает конкретный механизм, с помощью которого обманутые инвесторы могут завершить строительство своей недвижимости.

Процедура, предложенная Министерством регионального развития, состоит из нескольких этапов, начиная с создания полного перечня всех проблемных проектов жилищного строительства, утверждение этого списка в Кабинете Министров, а также проведения технической оценки каждого из сооружения, чтобы определить, можно ли завершить объект в принципе.

Кроме того, законопроектом предлагается организовать самих инвесторов в отдельное коммунальное предприятие, созданное для этого в каждом из регионов. Такое КП будет заниматься представлением прав инвестора в суде, а также выступать прямым заказчиком завершения строительства. Уже на последнем этапе будут созданы потенциальные источники финансирования недвижимости.

Финансирование и подготовка объектов должны стать ответственностью областных администраций и органов местного самоуправления. В региональных бюджетах должно появиться место для создания и оплаты работы комиссии по технической оценке долгосрочного строительства. Также из местных бюджетов придется выделить деньги на эксплуатацию коммунального предприятия, а также на сами работы по завершению строительства в рамках специальной программы, которую создадут для этих целей.

Кроме бюджетных средств, законопроект также дает возможность получать деньги от самих инвесторов и от продажи остаточной незавершенной инфраструктуры.

dostroy3

Глава Министерства регионального развития Алена Бабак подчеркнула, что планируют направить проект на рассмотрение комитетов Верховной Рады только после согласования деталей с участниками рынка и учета предложений самих инвесторов. 21 декабря 2019 года вкладчики уже имели возможность высказать свои замечания руководителям Министерства регионального развития на совещании, собранной по этому поводу. Второе обсуждение проекта прошло 28 декабря 2019 года.

Эксперты говорят, что инициатива Министерства регионального развития рискует остаться нереализованной из-за технических трудностей, которые ждут реформаторов на каждом этапе практической реализации законопроекта.

dostroy4

Техническая оценка также стоит денег

Уже первый этап проекта – создание полного перечня проблемных объектов недвижимости и их техническая оценка, имеет ряд препятствий.

Эксперт рынка недвижимости Иван Кудояр скептически относится к предложениям в Министерстве регионального развития из-за их «несоответствие реальной ситуации». В частности, он говорит о высокой стоимости технической оценки объектов, которые, согласно законопроекту, должны финансироваться местными органами власти.

«Подготовка всех разрешений, необходимых для начала строительства нового дома, включая детальный план территории, приведение его в соответствие с общими стандартами градостроительства, очень дорогая и трудоемкая процедура. Чтобы это осуществить, нужно сознательно разобраться с этим в течение полутора-двух лет и потратить на это 200-300 тысяч долларов», — отмечает Иван Кудояр.

Эксперт также обратил внимание на то, что для создания комиссии с соответствующей компетенцией нужно будет привлекать специалистов отрасли, предлагая им рыночную зарплату.

Нужно изучить каждое здание отдельно. Если взять, например, 6 недостроенных ЖК на Троещине, то легче снести и построить на их месте что-то новое. Если недостроенное здание строится больше, чем 4-5 лет, тогда бетон и арматура портятся. Кроме того, сама конструкция может уже морально отвечать современным стандартам.

dostroy6

Источники финансирования вне бюджета не идеальны

Анжелика Саакян, директор по маркетингу проекта Polaris Home & Plaza LCD, выразила уверенность в том, что профессиональный девелопер может взяться за достройку объектов только в том случае, если более половины квартир остаются свободными. Однако рентабельность такого проекта, говорит Саакян, все равно будет снижена на 10-15%.

Создатель агентства недвижимости «Левый берег» Оксана Суслова говорит, что найти деньги на завершение строительства, продав оставшиеся помещения, возможно, но сложность возникнет при инвентаризации объектов.

Иван Кудояр отметил, что миллионы долларов, необходимые для завершения строительства, будут сдерживающим фактором для реализации законодательной инициативы.

«Для завершения строительства сегодня требуется минимум 50 миллионов долларов. Для сноса объекта – 5 миллионов долларов. Но экономически эффективный снос с дальнейшим строительством требует совершенно другой экономики – рентабельность не менее 200%. Еще пять-шесть лет можно было сносить и строить что-то лучше, но теперь ни один разработчик не возьмется за такое», заключил Кудояр.

dostroy6

На пути стоит коррупция

Комментируя механизм, предложенный Министерством регионального развития, эксперт по недвижимости Михаил Артюхов заявил, что передача ответственности за долгосрочное строительство местным и региональным властям может привести незаконченные проекты к коррупционным рискам, что совсем не решит все проблемы.

«На строительном рынке существует устойчивый спрос на незавершенные объекты среди «серых застройщиков », потому что в такие дома менее рискованно вкладывать, чем в землю, где нужно получить все разрешения на проектирование. И, конечно же, если местные власти смогут торговаться по таким проектам, то возникнет дополнительная возможность для злоупотреблений», — считает Артюхов.

dostroy7

Профилактика долгосрочного строительства

На октябрь 2019 года в Украине было зафиксировано 150 проблемных жилищных проектов, из которых одна треть – 51 объект долгосрочного строительства приходиться на Киев, 23 – на Киевскую область, и 14 на Одессу.

В одном из своих выступлений Елена Бабак упомянула, что в Министерстве регионального развития, помимо решения проблемы существующего долгосрочного строительства, также планируется начать подготовку еще одного законопроекта, направленного на предотвращение появления долгостроев в будущем.

Михаил Артюхов также считает, что создание превентивных механизмов, которые повышают защиту инвесторов, является наиболее важной задачей в целом для строительной отрасли, поскольку в настоящее время нет 100% надежного механизма, гарантирующего вкладчикам возврат своих средства.

Банки могли бы предложить такие гарантии инвесторам, считает Артюхов, поскольку они, во-первых, обеспечивают прозрачный оборот финансирования, а во-вторых – их деятельность уже более или менее регулируется государством.